Mieterhöhungen was ist erlaubt: Mieterhöhung: Wie oft und wie viel darf der Vermieter maximal mehr verlangen?

Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf, ist im Mietrecht geregelt. Dabei gibt es verschiedene Regelungen und zwei zentrale Obergrenzen. Die eine ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die andere die so genannte Kappungsgrenze.

• Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (Mail oder Brief) angekündigt haben.
• Frühestens ein Jahr nach dem Einzug darf die erste Mieterhöhung ins Haus flattern – es gilt eine Jahressperrfrist.
• Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Mietspiegel zur Verfügung.
• Im obigen Beispiel müssten Sie als Mieter also frühestens im April 2023 mit dem nächsten Miet­erhöhungs­verlangen rechnen.

Bei freifinanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Neben den gesetzlichen Vorgaben zu ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze müssen Vermieter den richtigen Zeitpunkt abwarten, um ein Mieterhöhungsbegehren in Gang zu setzen. Die Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Steigerung ausgesprochen werden und bedarf unbedingt der Schriftform.

Darf die Miete bei einem Eigentümerwechsel sofort erhöht werden?

Bei Staffel- und Indexmietverträgen muss sich der Vermieter nicht an gesetzliche Kappungsgrenzen halten. Die Index- oder Staffelmiete kann innerhalb von drei Jahren also um mehr als 20 bzw. Es ist lediglich vorgesehen, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt häufig eine verschärfte Kappungs­grenze von 15 Prozent. Eine erneute Mieterhöhung kann Ihr Vermieter Ihnen erst zukommen lassen, wenn die letzte Erhöhung ein Jahr zurückliegt.

Sie wird oft angepasst, wenn das Haus modernisiert wird oder ein neuer Mietspiegel erscheint. Doch nicht alle Erhöhungen sind erlaubt, denn es gibt klare rechtliche Vorgaben für das Heraufsetzen der Miete. Wir erklären Dir, wie Du am besten vorgehst, wenn eine Mieterhöhung ins Haus geflattert ist. Wenn die Mieter der Erhöhung zugestimmt haben oder vom Gericht dazu verurteilt werden, wird die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig.

• Hat sich der Mieter auch bis zum Ende des Folgemonats nach Eingang der Mieterhöhung nicht geregt, ist es nicht mehr möglich einen Härteeinwand gegen die angehobene Miete zu stellen.
• Handelt es sich um valide Modernisierungs­maßnahmen und ist die Mieterhöhung grundsätzlich gerecht­fertigt, kann der Vermieter nicht die gesamten Kosten auf Sie umlegen.
• Über eine Staffelmiete oder Indexmiete können Mieterhöhungen schon im Mietvertrag geregelt werden.
• Hiernach darf der Vermieter die Miete in drei Jahren maximal um 20 Prozent anheben.

Im Falle einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt außerdem, dass die neue Miete für mindestens 15 Monate Bestand haben muss, bevor sie erneut erhöht werden kann. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig “anordnen”, es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen. Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht “auf einen Schlag” auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit mit Hilfe einer Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent ansenken.

Können Mieter gegen die Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete das nächste Mal anheben. Erhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen. Als Mieter müssen Sie einem Mieterhöhungsbegehren zunächst zustimmen, damit es offiziell in Kraft tritt. Dafür haben Sie den Monat der Zustellung plus zwei weitere Monate Zeit.

Ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen ist sie unzulässig. Nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung haben Mieter in der Regel zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Steigerung zuzustimmen. Reagieren sie in dieser Zeit nicht und weigern sie sich nach Ende der Zustimmungsfrist, den neuen Mietbetrag zu zahlen, gilt dies als Widerspruch.

Form und Frist

Auch für Mieterinnen und Mieter von Sozialwohnungen gilt das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung. Sie haben somit das Recht, bis zum dritten Tag des Monats der anstehenden Mieterhöhung eine Kündigung zum 31. Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete festgelegt, dann sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist gemäß § 557a BGB für die Laufzeit der Staffelmiete nicht zulässig. Dies ist aber nur dann zulässig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist, dass der Vermieter erhöhte Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

Im obigen Beispiel müssten Sie als Mieter also frühestens im April 2023 mit dem nächsten Miet­erhöhungs­verlangen rechnen. Dieses greift dann wiederum mit Ablauf des übernächsten Monats, also wieder drei Monate später. Damit der Mietspiegel nicht – wie in vergangenen Jahren oft geschehen – in beliebten Wohnorten ins unbezahlbare steigt, wurde die Mietpreisbremse im Jahr 2015 eingeführt. Mieter können sich mithilfe der Verordnung wehren, wenn Vermieter die Regeln zur Miethöhe ignoriert. Im Fall der Mieterhöhung gilt als Faustregel, dass die neue Miete nicht mehr als 25 bis 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters beanspruchen darf.

Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Der Nachteil für Mieter besteht darin, dass die Miete sehr schnell steigen kann. Dies ist zum Beispiel dann problematisch, wenn der Staffel- oder Indexmietvertrag mit einem Kündigungsverzicht verknüpft ist. Profitieren mehrere Wohnungen in einem Mehrparteienhaus von den Modernisierungsmaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten auf alle betroffenen Mieter aufteilen. Kosten für Reparaturmaßnahmen, die dem Erhalt des Zustands dienen, muss der Vermieter selbst tragen und darf nicht auf die Miete umgelegt werden. Ein befristeter Mietvertrag ist auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt.

Mieterhöhung: Wie viel ist maximal erlaubt?

Ist in einem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, richtet sich die Mietpreiserhöhung nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes. Steigen die Lebenshaltungskosten in Deutschland, dann hat der Vermieter das Recht, die Miete proportional zu erhöhen. Steigt der Verbraucherpreisindex also beispielsweise um 5,5 Prozent, dann kann auch die Miete um bis zu 5,5 Prozent erhöht werden. Steigt der Verbraucherpreisindex nur um 1,5 Prozent, dann darf auch die Miete nicht um mehr als 1,5 Prozent erhöht werden. Dabei muss jede Erhöhung der Indexmiete laut § 557b BGB für mindestens ein Jahr Bestand haben.

Wie lange im Voraus muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. Bei Staffelmietverträgen werden zukünftige Mieterhöhungen schon vorab zwischen Mieter und Vermieter festgelegt. Die neue Miete oder Mieterhöhungen müssen dabei als Geldbetrag ausgewiesen sein. Regelungen wie „Die Miete steigt jedes Jahr um 3 Prozent“ sind laut § 557a BGB unwirksam. Die Grenze aller Staffelmieten ist die Mietpreisbremse, das heißt die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Hat der Vermieter die Mieterhöhung wegen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hinreichend dargelegt und ordnungsgemäß begründet, dann ist eine Zustimmung vonseiten der Mieter fällig.

Teilweise der Mieterhöhung zustimmen

Außerdem wird zwischen Mietspiegel-, Index- und Staffel-, Modernisierungs-Mieterhöhungen sowie Erhöhung der Miete aufgrund von Neuvermietung der Wohnung unterschieden. Als Mieter ist es deshalb wichtig, die Unterschiede zu verstehen, um die Rechtmäßigkeit der Begründung für eine höhere Miete nachvollziehen zu können. Früher oder später müssen sich die meisten Mieter mit dem Thema Mieterhöhung auseinandersetzen.

Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Nicht bei jeder baulichen Veränderungen darf der Vermieter die Miete erhöhen. Handelt es sich um Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums oder um einfache Erhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter ohnehin durchführen lassen muss, kann er keine Mieterhöhung daran knüpfen.

Alternativ können Sie Ihr Sonder­kündigungs­recht nutzen und den Mietvertrag außer­ordentlich mit zwei­monatiger Frist kündigen. Wenn Sie weder der Miet­erhöhung zustimmen, noch den Miet­vertrag kündigen, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Bedenkzeit auf Zustimmung klagen. Bei Staffelmietverträgen muss der Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen lediglich 12 Monate betragen.

Die eigene Wohnung lässt sich dann mit den Ab- und Zuschlägen entsprechend einordnen. Grundsätzlich gilt, dass nach Neuabschluss eines Vertrages die Miete für einen Zeitraum von einem Jahr nicht erhöht werden kann. Danach ist eine Anhebung im Fall eines Standardmietvertrages alle zwölf Monate möglich. In diesem Fall dürfen Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (Mail oder Brief) angekündigt haben. In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben.

Ist das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters allerdings sowohl formell als auch inhaltlich stimmig, dann hat er einen Rechtsanspruch auf Zustimmung und kann diese im Zweifelsfall auch einklagen. In diesem Fall muss ein Gericht prüfen, inwiefern die Mieterhöhung zulässig ist und die Zustimmung zu erteilen war. Im Detail ist die Rechts­lage vertrackt und für Laien undurch­schaubar.

In einigen Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent. Solange ein Staffelmietvertrag läuft, darf die Miete aus anderen Gründen nicht zusätzlich erhöht werden, auch nicht für Modernisierungsarbeiten. Als einzige Anpassungsmöglichkeit der Miete bleibt dem Vermieter bei Staffelmietverträgen nur noch die Betriebskostenabrechnung – unter der Voraussetzung, dass Kriterien für diese vorher im Mietvertrag festgelegt wurden. Von der Härtefallregelung ausgenommen sind Fälle, in denen die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist. Gleiches gilt, wenn die Modernisierung wegen einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt werden muss.

Die Entwicklung der Mietpreise wird über den Mietspiegel abgebildet. Der Mietspiegel gibt die durchschnittlichen Preise für ähnliche Wohnungen in einer bestimmten Region an, z.B. So kann für jeden Ort ein aktuell üblicher Mietpreis bestimmt werden, wobei der Mietspiegel alle 2 Jahre von den jeweiligen Gemeinden aktualisiert wird. Sie gibt der Mietspiegel ebenfalls Aufschluss über die Entwicklung der Mietpreise. Auch wenn Ihr Vermieter vor Gericht gewinnt oder es zum Vergleich kommt. Sie verfasst Ratgeber rund um Themen wie Mietminderung, Betriebskosten und Kündigung.